随着城市建设步伐的不断加快，一批批生态环境优美、物业管理有序的住宅小区为居民提供了高品质的生活环境，而与此相对照的是一批没有物业企业服务的老旧小区，管理有漏洞、安全有隐患、服务有短板。这样的小区在全国各地城市数量不少。城市社会治理和公共服务的“最后一公里”在小区，小区物业服务质量的优劣关系居民居住获得感、幸福感、安全感，更是衡量城市治理水平和文明发展程度的重要因素。2021年7月，中共中央、国务院印发的《中共中央国务院关于加强基层治理体系和治理能力现代化建设的意见》提出：开展“新时代新社区新生活”服务质量提升活动。2022年1月，国务院办公厅印发的《“十四五”城乡社区服务体系建设规划》提出：鼓励有条件的地方引进专业化物业服务，建立健全业主和物业服务企业双向选择机制。

为进一步加强无物业服务小区的有效治理，选派优质物业企业为小区居民提供高质量服务，加快推进城市基层治理体系和治理能力现代化，2022年2月，厦门市建设局与bat365官网登录入口/公共政策研究院联合成立课题组，委托bat365官网登录入口副院长吕志奎教授承担《无物业小区现状调查及加强治理对策分析》课题调研任务。2022年4月至8月初，吕志奎教授带领的课题组坚持问题导向，沉下身子做调研，进社区，走街巷，察实情，看治理，探效能，真正把现状摸清、把问题摸透、把对策找准，形成“厦门市无物业服务小区加强和创新治理”调研报告。

困局在哪？

城市小区是基层治理的神经末梢，也是撬动基层治理的重要支点。只有物业服务和公共治理最为优良的小区，居民居住才有获致安全和幸福的最大希望。无物业服务小区面临的关键问题是什么？主要困境在哪里？课题组赴思明、湖里、集美、海沧、同安和翔安等六区多个社区召开无物业服务小区治理专题座谈会。各社区积极配合，组织社区工作人员、辖区内无物业小区业委会成员、小区党支部委员以及居民代表出席座谈会，会上向课题组详细介绍了辖区内无物业服务小区的整体状况、现实困境和典型经验做法。座谈会后，课题组现场走访与考察辖区内无物业小区，了解小区居民对于引入专业化物业管理主体的意愿以及推动小区居民自治的设想，实地了解和掌握老旧小区居民的需求。

通过实地调研和现场座谈，课题组与有关部门有如下四点共识。首先，无物业服务小区现状调查需从六方面着手，即小区内的住户现状、房屋建筑现状、造血功能现状、基础设施现状、管理服务现状以及居民意愿现状，才能最大限度将基础情况摸清、基础数据摸透和基本问题摸准。其次，无物业服务小区治理面临诸多瓶颈。具体包括无物业服务小区治理对象难以明晰、房屋产权性质复杂，治理主体间权责不明、多部门职责交叉重叠，治理机制尚未理顺，小区居民参与意识薄弱，专业化物业企业难以引入等。再次，老旧小区里住着许多老人，加强老旧小区物业服务与管理，正是社会主义现代化建设对老人们晚年生活美好的回馈。最后，无物业服务小区有效治理需要多方主体协同发力，培育居民参与共治意识。

为城市老旧小区找物业“管家”，算起来有三笔账。一笔是居民的家庭小账，支付多少物业费用，使居住生活质量得到较大改善；一笔是社区“理财”账，用活用好小区资源，升级硬件设施、优化公共服务；一笔是物业企业的“效益”账，小区居民受益了，物业企业能持续经营并盈利吗？让物业企业“有利可图”以实现物业服务长效化，是老旧小区顺利找到并持续拥有物业“管家”的关键。

如何破局？

让人民生活幸福是“国之大者”。2021年3月，习近平总书记来福建考察时提出：“要在创造高品质生活上实现更大突破。”解决好老旧小区居民“急难愁盼”问题，正是创造高品质生活的重要突破口。老旧小区房屋设施老化、产权结构混乱、造血功能缺失、居民收入微薄、公共维修金不足、物业费收缴难，等等，各种历史与现实原因错综复杂，许多住宅小区无法留住或吸引盈利导向的物业企业。课题组在调研中了解到，一些无物业服务小区通过引入社会力量参与，共破小区治理难题。如何确保物业企业提供的小区服务顺利可持续？这需要制度激励与约束。需要围绕“钱从哪儿来”“存量资源如何盘活”“增量资源如何扩展”“居民如何沟通协调”“物业服务如何可持续”等难题，通过多方面的探索，让解决问题的思路越来越宽，办法越来越多。政府兜底、物业化管理和居民自治都是破解问题的手段，需要协调好居民、物业、社区、街道等各方利益，多措并举才能形成小区共治合力。

  “近邻”党建+社会力量，智汇多方资源破解小区难题。思明区开元街道深田社区图强小区建于上世纪70年代末至80年代初期，原属于老旧无物业管理的非封闭式小区，之后在街道、社区干部建议指导下成立业委会，探索老旧小区的自治自管。2021年图强小区引入北京愿景集团旗下的“和家物业”公司进行“先尝后买”模式，街道、物业企业和居民开始沟通协商小区物业化管理方案。习近平总书记曾经指出：“社区建设光靠钱不行，要与邻为善、以邻为伴”。图强小区发挥“近邻”党建引领基层治理的制度优势，把党支部建在小区，充分运用党的组织力，探索形成“千百万”群众工作法，发扬“远亲不如近邻”的社区文化，动员多元主体共同参与，拓展近邻服务，开办近邻食堂、开展近邻助幼、设置近邻小工坊、打造近邻小广场、推动近邻共治，着力解决小区热点难点问题，形成居民共建共治共享的小区治理共同体。

  “近邻”党建+居民自治，红色物业管家推动小区治理有序。湖里区殿前街道的科技村小区，曾是无独立党支部、无业委会、无物业的“三无”小区，不仅基础公共设施薄弱，而且小区管理机制不健全。在兴隆社区党委的指导下，科技村小区重新选举业委会，实现小区党支部书记和业委会主任“一肩挑”，搭建起“红色大管家”。借助“红色大管家”平台，科技村小区荟聚左邻右里的人才与资源，解锁了老旧小区治理难题。新一届业委会成立后，制定了小区物业管理制度，明确各个岗位的职责，并成立物业管理处负责小区公共事务日常治理。通过对外招聘和对内招募，物业管理处聘请了现场管理主任、出纳、现场收费员、会计、保安和保洁人员，组建起小区物业管理队伍，小区物业秩序井井有条。至此，科技村小区实现了从“包干”到“自管”，从“脱管”到“妥管”，成为有人管事、有场所议事、有资源办事的“三有”小区。

怎样解局？

课题组在调研中发现，无物业管理的小区存在的短板弱项，业已成为不容忽视的民生问题，更是城市基层治理的痛点、焦点与难点，给老旧小区找物业“管家”，加强无物业小区民生服务与有效治理势在必行。厦门市建设局已经出台《厦门市完整社区建设试点工作实施方案》，将在2022年底前试点建设6个安全健康、设施完善、管理有序、环境优美的“完整社区”，鼓励引入专业化市场化的物业服务，加强社区服务，提升服务功能，构建基层党建引领下的共建共治共享社区治理机制，形成“党委领导、政府组织、业主参与、企业服务”的居住社区治理格局，推进城市治理体系和治理能力现代。

思明区开元街道深田社区正是完整社区的一个试点社区，是“先尝后买”模式的实践一线。一方面，学习借鉴其他地方老旧小区改造的经验做法，由街道引入北京愿景集团旗下的“和家物业”公司参与深田社区改造建设，以“先尝后买”的方式为辖区内白鹤路小区、百家阁小区和图强小区等三个小区居民提供物业服务。在居民感受到专业化物业服务给小区生活带来的切实变化后，白鹤路小区、百家阁小区已完成确权工作，实现了由街道购买到由小区居民自主付费的转变。另一方面，思明区积极探索城市空间整合服务模式，计划依托思明市政事业发展有限公司现有环卫、市政、园林养护业务资源，进一步整合思明城建“建管养”资源，将原有市政公共服务与物业服务融合，打通服务边界，以街道为单位，承接辖内老旧小区物业管理业务，争当城市物业“大管家”，逐步实现专业化市场化规范化的老旧小区物业管理。

经过深入调研，结合其他地方经验，课题组初步提出三种思路，为老旧小区找物业“管家”。第一，“短期托底”模式。对于暂不具备条件的，倡导由街道（镇）委托专业物业机构先行介入，接管社区内无物业管理的老旧小区及周边片区，开展短期托底物业服务，提高物业管理覆盖率。第二，“先尝后买”模式。探索将部分政府承担的社区公共管理事务以购买服务的方式转移给专业物业服务机构实施，鼓励专业物业服务机构通过出资参与社区建设，以“先尝后买”的方式为居民提供物业服务，逐步培养社区居民物业服务“付费使用”意识，促进市场化物业服务机制的良性循环。第三，“优先补偿”模式。给予入驻物业公司公共项目优先权补偿，入驻无物业服务小区的物业公司可以优先入驻辖区内政府其他物业管理项目。总之，发挥好基层党组织的动员力和组织力，政府主导整合好各方资源优势，在小区物业服务价值共创共赢中实现社会公利、企业盈利、居民长利的公平均衡。

（bat365官网登录入口/公共政策研究院王玉莹、詹晓玲、吴星玉、李皖晴、周雅馨）